В первую очередь надо определиться с понятиями.
Управляющие компании оказывают жильцам услуги по управлению домами. То есть, проще говоря, управляющая компания, это тот наемный работник, который по поручению собственников квартир, а главное за плату, обязан надлежащим образом обслуживать принадлежащее им имущество (места общего пользования, земельный участок и так далее).
Логично предположить, что, во-первых, собственник квартиры вправе знать о том какие услуги и каким образом оказываются, во-вторых, вправе принимать меры, если услуги оказываются ненадлежащим образом.
Механизмы же воздействия на управляющие компании могут быть различными, основные из них: понуждение управляющей компании надлежащим образом оказывать услуги или смена последней.
Итак, если управляющая компания ненадлежащим образом оказывает услуги, целесообразно:
Подать соответствующую жалобу.
Сотрудники Юридической компании «Косолапов, Гончаров, Бондаренко и партнеры» рекомендуют начинать именно с жалобы, ведь, как правило, управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, и порой им просто не известно о проблеме, либо они считают ее несущественной. Действия управляющей компании после получения такой жалобы как раз и позволят судить о степени ее добросовестности (будут ли предприняты конкретные меры или требование жильцов останется без внимания).
Необходимо подавать жалобу в письменном виде в свободной форме (о том, как относятся к устным обращениям всем известно), заручившись поддержкой (подписями) максимального количества жильцов, согласных с Вами, предварительно составив акт (в котором бы фиксировался факт ненадлежащего оказания услуг).
Жалоба обязательно должна содержать (данные о лице, которому она подается, а также о лицах, ее подающих – наименование (ФИО), адреса и телефоны; описание проблемы)
Подавать такую жалобу целесообразно сразу нескольким адресатам:
- самой управляющей компании,
- в Государственную жилищную инспекцию (располагается по адресу: г. Новосибирск, ул. Ленина, 1, каб.315, Телефон приемной 202-07-57, Консультации по жилищным вопросам 211-29-39, 203-51-55, Почтовый адрес: 630011, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 18. Электронная почта : gjinso@nso.ru) Кроме того, целесообразно уточнить, есть ли подобный орган на местном уровне.
- Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ (г. Новосибирск, улица Станиславского, 2/1, телефон +7-383-353-67-30)
Результатом рассмотрения такой жалобы в любом случае должен являться письменный ответ от лиц, которым она была направлена.
Если же проверка покажет наличие нарушений, государственная жилищная инспекция выдаст предписание об их устранении. При обнаружении административного правонарушения, орган государственного жилищного надзора вправе составить протокол и принимать меры по предотвращению таких нарушений. Невыполнение же предписаний инспекции грозит серьезными штрафами и профессиональной дисквалификацией. Более того, инспектор может направить материалы в правоохранительные органы или обратиться в суд.
Произвести смену управляющей компании.
Если жалобы, обращения в различные инстанции не помогли, собственники квартир могут принять решение о смене управляющей компании.
Так с силу части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФсобственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В настоящий момент судебная практика исходит из того, что при этом собственникам нет необходимости доказывать ненадлежащее оказание услуг, право на односторонний отказ – их безусловное право (вместе с тем, как уже отмечалось, лучше составлять акты о всех нарушениях управляющей компании, что послужит существенным подспорьем при обжаловании решения собственников квартир управляющей компанией).
Процедура проведения собрания не сложная, но весьма формальная, ввиду чего необходимо совершить определенные подготовительные действия:
-составить реестр всех собственников;
- подобрать управляющую компанию, с которой будет заключен договор, произвести согласование всех важных вопросов;
- уведомить всех собственников помещений в доме о проведении общего собрания (либо письмом либо под роспись), указав в уведомлении: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голо сование); дата, место, время проведения данного собрания; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
- провести собрание;
- оформить результаты собрания протоколом;
- уведомить о принятом решении всех заинтересованных лиц (в частности новую и старую управляющие компании, ГЖИ, орган местного самоуправления).
Итак, если управляющая компания ненадлежащим образом обслуживает Ваш дом, вы можете либо требовать добросовестного оказания услуг (путем подачи соответствующих требований) либо принять решение о выборе иной управляющей организации.
Кстати, дополнительная информация и пособия есть и в свободном доступе, в частности на сайте ЖКХ.Контроль - http://gkhkontrol.ru/ , в разделе жилищное просвещение (методические пособия) можно скачать памятку для собственников квартир, которая содержит информацию по общим вопросам, касающимся управления многоквартирными домами.
